Firmar una hipoteca implica mucho más que elegir un tipo de interés y calcular la cuota mensual. La escritura incluye otras condiciones que pueden cobrar especial importancia si el propietario deja de pagar el préstamo, como el tipo de subasta de la vivienda, una cifra que sirve de referencia en caso de ejecución hipotecaria y que conviene conocer antes de formalizar la operación.
Esta cuestión cobra especial relevancia tras el repunte de los procedimientos hipotecarios. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre abril y junio de 2026 se inscribieron 3.703 certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales de personas físicas, un 27,5% más que en el mismo periodo de 2025. Se trata de la cifra trimestral más elevada desde el primer trimestre de 2017. En el conjunto de las viviendas, las certificaciones aumentaron un 20,9%, hasta las 4.989.
¿Qué es el tipo de subasta de una hipoteca?
El tipo de subasta es el valor que se fija en la escritura hipotecaria para utilizarlo como referencia si la vivienda debe salir a subasta en un procedimiento de ejecución. Sin embargo, no equivale necesariamente al precio de mercado del inmueble, ni al importe que queda por pagar al banco, ni determina por sí solo cuánto se obtendrá por la vivienda.
Por ejemplo, para un inmueble tasado en 200.000 euros, un tipo de subasta equivalente al 75% de esa valoración sería de 150.000 euros, mientras que si se fija en el 100% alcanzaría los 200.000 euros. Se trata de una referencia vinculada al procedimiento, no de una garantía sobre el precio final de venta.
Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, advierte de que el comprador no debe confundir esta cifra con una tasación actualizada. «Es una cifra con una función concreta dentro de la escritura y del procedimiento de ejecución», explica.
La regulación distingue entre los procedimientos de ejecución judicial y la venta extrajudicial ante notario. Según la información aportada, en los primeros el tipo de subasta puede fijarse desde el 75% del valor de tasación, mientras que en la segunda se exige el 100%. La aplicación de estos porcentajes depende del procedimiento y del marco jurídico correspondiente.
¿Qué revisar antes de firmar una hipoteca?
Gulias asegura que «cuando una persona firma una hipoteca, no solo está aceptando un interés y una cuota. También está constituyendo una garantía sobre su vivienda y asumiendo unas condiciones que conviene comprender antes de firmar. Saber qué dice la escritura sobre una eventual ejecución es parte de esa responsabilidad».
Por tanto, antes de contratar el préstamo, el comprador debería comprobar el tipo de subasta recogido en la escritura y su relación con la tasación, además de preguntar qué procedimiento de ejecución contempla la hipoteca. También conviene distinguir esta cifra tanto del capital pendiente como del valor que podría alcanzar la vivienda en el mercado en el futuro.
La revisión resulta importante porque una hipoteca puede prolongarse durante décadas, en las que pueden cambiar los ingresos, la situación laboral o las circunstancias familiares. Comprender las condiciones desde el principio ayuda a conocer las consecuencias de un posible incumplimiento.
Además, el aumento de las certificaciones por ejecuciones hipotecarias no significa que se haya producido un incremento equivalente de las viviendas subastadas o de los desahucios. La inscripción de una certificación refleja el inicio de un procedimiento que puede evolucionar de distintas formas, incluidos acuerdos o suspensiones.
Por ello, Gulias recomienda buscar asesoramiento cuanto antes si aparecen dificultades para pagar. «Firmar con conocimiento no significa pensar que va a ocurrir lo peor, sino entender las condiciones de una operación que compromete una parte fundamental del patrimonio familiar», concluye.
El proceso de firmar una hipoteca va más allá de elegir una tasa de interés y determinar el pago mensual. El documento contiene estipulaciones adicionales que podrían ser cruciales si el propietario no paga el préstamo, como la tasa de subasta de la casa, que actúa como punto de referencia durante la ejecución hipotecaria y debe conocerse de antemano. Esto es especialmente significativo teniendo en cuenta el reciente aumento de los casos de hipotecas. Entre abril y junio de 2026, se registraron un total de 3.703 certificaciones para ejecuciones hipotecarias en residencias regulares de individuos, lo que representa un aumento asombroso del 753,5% en comparación con el mismo período en 2025, según las cifras más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra trimestral actual es la mayor desde el primer trimestre de 2017. En general, las certificaciones en el sector de la vivienda aumentaron un 20,9%, hasta un total de 4.989. La pregunta sobre el tipo de subasta de hipotecas sigue sin responderse. El tipo de subasta es un valor predeterminado especificado en el contrato de hipoteca, que sirve de base para la venta en caso de acciones de ejecución. Aunque no equivale al valor de mercado de la propiedad, la suma adeudada al banco, o establecer automáticamente el precio de venta de la casa, sirve como punto de referencia. Por ejemplo, si un inmueble está valorado en 200 000 EUR, una tasa de subasta del 75% equivaldría a 150 000 EUR, mientras que fijarla en el 100% resultaría en 200 000 EUR. Esta referencia está asociada con el método, en lugar de proporcionar una garantía sobre el precio de venta final. Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, aconseja que el comprador no debe confundir esta estadística con una tasación reciente.
