Después de 52 meses consecutivos de subidas -cuatro años y tres meses sin tregua-, el precio de la vivienda en alquiler ha registrado en julio su primer descenso interanual, un -1,6%, según el Índice Inmobiliario Fotocasa. Lo que sobre el papel es una pequeña victoria para los inquilinos, en la práctica no se traduce en un alivio real capaz de contrarrestar casi media década de galopantes subidas.
En julio de 2026, el precio medio del alquiler en España se situó en 14,14 euros por metro cuadrado al mes, lo que equivale a 1.272,6 euros de renta mensual para un piso de 90 metros. Este precio es un 1,6% inferior al de hace un año, la primera caída interanual desde que comenzó el ciclo alcista más largo y más intenso de las últimas dos décadas. Los alquileres parecen estar tocando techo ante el agotamiento de la capacidad de pago de los inquilinos. El sector ya lo vaticinaba. «Este cambio marca un punto de inflexión: el precio ha alcanzado el límite de la capacidad de pago de los inquilinos y comienza a corregirse tras el mayor ciclo alcista de las últimas dos décadas», señala María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Sorprendentemente, la Comunidad de Madrid y Cataluña, dos mercados donde las rentas habían alcanzado los niveles más elevados, lideran las bajadas. «Esto confirma que la moderación comienza precisamente en las zonas donde el esfuerzo económico exigido a los hogares era más extremo», apunta la experta.
Cataluña registra una caída interanual del 16,3%, la más pronunciada de toda su serie histórica. Madrid retrocede un 10,6%, su segundo mayor descenso registrado, solo superado por el de abril de 2021. El País Vasco, con un simbólico -0,1%, completa el trío de comunidades donde el precio, por fin, deja de subir. Pero convertir estos tres descensos en un relato de alivio generalizado resultaría engañoso. España, en materia de alquiler, avanza en dos direcciones opuestas.
Mientras los inquilinos de la Comunidad de Madrid y Cataluña gozan de un pequeño respiro, el alquiler en otras 14 comunidades autónomas sigue encareciéndose, algunas a ritmos superiores al boom inmobiliario. Aragón encabeza las subidas con un 13,3%, seguida de Castilla-La Mancha (11,7%) y Navarra (8,6%). A estas tres les siguen Extremadura (8,3%), Asturias (7,5%), Canarias (7,2%), Comunidad Valenciana (6,2%), Castilla y León (5,7%), Región de Murcia (5,2%), Andalucía (4,4%), Galicia (2,4%), La Rioja (2,2%), Baleares (0,3%) y Cantabria (0,2%).
Aunque Madrid sea una de las comunidades que más baja, es también la más cara de España: 19,27 euros por metro cuadrado al mes. Le siguen Baleares (19,07 €/m²), Cataluña (17,08 €/m²), País Vasco (16,98 €/m²) y Canarias (16,09 €/m²). En el otro extremo, Extremadura cierra la tabla con 7,87 €/m², menos de la mitad que en la capital, seguida de Castilla-La Mancha con 9,14 €/m² al mes y La Rioja con 10,09 €/m².
A escala provincial, el contraste es aún más brutal. En 46 de las 50 provincias analizadas, subió el precio en julio. Cuenca lidera subiendo un 24,9%, seguida de Guadalajara con un 23,7% y Ciudad Real con un 19,4%. Así, lo que baja en el centro, sube en la periferia. La presión que empieza a aflojar en las grandes ciudades, se está desplazando a los territorios cercanos. También con subidas superiores al 10% se sitúan Tarragona (17,6%), Palencia (16,8%), Zaragoza (16,5%), Burgos (16,2%), Huelva (15,6%), Badajoz (11,4%), Santa Cruz de Tenerife (10,4%) y Cádiz (10,2%). Por otro lado, se producen descensos en cuatro provincias: Barcelona (-18,2%), Madrid (-10,6%), Ávila (-5,1%) y Soria (-0,2%).
De nuevo, pese a que Madrid y Barcelona ya no estén a la cabeza de las subidas, sí están a la cabeza de los altos precios. Las diez provincias más caras para alquilar son Madrid con 19,27 €/m² al mes, Islas Baleares con 19,07 €/m², Guipúzcoa con 19,07 €/m², Barcelona con 17,86 €/m², Vizcaya con 16,49 €/m², Málaga con 16,23 €/m², Las Palmas con 16,19 €/m², Valencia con 16,07 €/m², Santa Cruz de Tenerife con 15,99 €/m² y Gerona con 15,23 €/m². Por otro lado, las provincias más económicas para alquilar son Jaén con 6,91 €/m² al mes, Cáceres con 7,85 €/m², Badajoz con 7,90 €/m² y Teruel con 7,96 €/m².
El fenómeno se repite, exacerbado, en las capitales de provincia. Guadalajara capital registra un alza del 32%, Cuenca capital, del 27,7%, y Zaragoza del 14,8%. El 78% de las capitales de provincia vieron encarecerse sus alquileres en julio. Solo en 11 ciudades se produjeron descensos, siendo los más acusados los de Barcelona capital (-22,3%) y Madrid capital (-10,7%). Por precios, San Sebastián es hoy la más cara de España para alquilar, con 20,13 €/m² al mes, por delante incluso de Madrid capital (19,95 €/m²), Palma de Mallorca (19,11 €/m²) y Barcelona capital (18,20 €/m²). Frente a ellas, Jaén capital resiste como la más asequible, con 7,50 €/m², seguida de Cáceres capital con 8,29 €/m² al mes y Ávila capital con 8,52 €/m².
A escala municipal, los extremos se vuelven casi insultantes. 16 municipios superan ya los 20 euros por metro cuadrado, con Esplugues de Llobregat a la cabeza (24,74 €/m²), mientras que en Baza (Granada) ese mismo metro cuadrado cuesta 4,90 euros. Los municipios con mayores descensos de precios en un año han sido Alcalá de Henares (-55,0%), San Javier (-24,2%), Burjassot (-22,9%), mientras que las mayores subidas se han registrado en Ribeira (53,2%), Adra (47,3%) y Elda (39,5%).
El alquiler ha bajado, por primera vez en cuatro años, en España. Esto es real. Pero la corrección, si se consolida, tardará años en devolver los precios a niveles que las rentas medias puedan asumir, ya que los inquilinos de ciudades como Madrid o Barcelona siguen pagando alquileres medios de 1.795 euros y de 1.638 euros por un piso de 90 metros cuadrados, respectivamente.
Después de una racha de 52 meses consecutivos de crecimiento, un período ininterrumpido de cuatro años y tres meses, el costo de alquiler de viviendas experimentó su primera disminución anual del -1,6% en julio, según el Índice de Bienes Raíces de Fotocasa. En el papel, la pequeña victoria para los inquilinos no proporciona un alivio efectivo después de años de precios de alquiler en rápido aumento. En julio de 2026, el costo promedio de alquiler en España fue de 14,14 euros por metro cuadrado por mes, lo que equivale a un apartamento de 90 metros cuadrados que cuesta 43,6 euros por mes en alquiler. El coste se ha reducido en un 1,6% en comparación con el año anterior, lo que marca la disminución anual inicial tras el comienzo del período de recuperación más prolongado y vigoroso de los últimos veinte años. Parece que los precios de alquiler están alcanzando un máximo debido a una disminución en la capacidad de los inquilinos para hacer pagos. Fue anticipado por la industria. «Este cambio supone un punto de inflexión: el coste ha alcanzado la capacidad de pago máxima de los inquilinos y está empezando a ajustarse siguiendo la tendencia al alza más significativa de los últimos veinte años», afirma María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa. Curiosamente, la Comunidad de Madrid y Cataluña, dos mercados que experimentaron los niveles de alquiler más altos, están liderando las disminuciones. «El experto destaca que la moderación comienza precisamente en las regiones donde la carga económica sobre los hogares fue más severa», enfatiza el experto. Se observa que Cataluña experimentó un descenso anual del 16,3%, el más pronunciado de toda su serie de datos. En Madrid, ha habido un retroceso del 10,6%, marcando la segunda mayor caída registrada de la ciudad, siendo abril de 2021 el único mayor.
