Una nueva normativa que prepara el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico (Miteco) amenaza con complicar todavía más la construcción de vivienda en un momento en el que, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la emergencia habitacional es el problema que más preocupa en España.. El Miteco ha sometido hasta hoy a consulta pública el borrador del Real Decreto para reforzar la gestión del riesgo de inundación. El proyecto plantea reforzar la regulación de los usos del suelo en función del nivel de riesgo de inundación y de la clasificación del suelo. En las zonas de flujo preferente -áreas donde se concentran grandes flujos y se pueden producir graves daños sobre personas y bienes-, propone mantener el carácter rural de estos terrenos y limitar las actuaciones a las destinadas a la protección frente a inundaciones. En suelo urbanizado plantea impedir nuevos usos residenciales, así como garajes, sótanos e instalaciones bajo rasante. En el resto de las zonas inundables propone nuevas condiciones para reducir la vulnerabilidad y favorecer un desarrollo más resiliente.. El proyecto, además, recoge que los instrumentos de planeamiento incorporen los mapas oficiales de peligrosidad y riesgo de inundación en un plazo máximo de cinco años y que los municipios situados en Áreas de Riesgo Potencial Significativo de Inundación elaboren programas municipales de adaptación. Asimismo, plantea crear el Catálogo Nacional de Inundaciones Históricas.. Al hilo de estas propuestas, el sector de la vivienda asegura que el decreto impulsado por el Miteco supone que la cartografía de inundabilidad pasa a decidir qué suelo puede desarrollarse y cuál no, sin un procedimiento claro de «aprobación, revisión o recurso». Afectando también, según advierte, a aquellos proyectos que tenga en cartera desarrollar la sociedad estatal Casa 47.. En su opinión, tal y como se plantea la norma, el visor de inundabilidad se impone al planeamiento y «un suelo puede quedar bloqueado por una delimitación cartográfica cambiante, aunque tenga planeamiento, inversión previa o expectativas legítimas».. Su análisis también asegura que el decreto congela suelo rural pues en zona de flujo preferente, «obliga a mantener el suelo en situación rural, lo que en la práctica equivale a prohibir su transformación urbanística». Además, añade, prohíbe nuevos usos residenciales incluso en suelo ya urbanizado, con servicios y aprovechamiento reconocido.. De forma más amplia, las fuentes consultadas consideran que el decreto puede bloquear rehabilitaciones, sustituciones de edificios antiguos, reconstrucciones o cambios de uso a residencial aunque reduzcan el riesgo actual.. En cuanto a la prohibición casi absoluta de sótanos y garajes bajo rasante, el sector advierte de que la medida afecta incluso a zonas inundables de probabilidad muy baja, sin distinguir calado, velocidad, uso o solución técnica. Asimismo, añaden que muchos municipios exigen plazas de garaje y que si el real decreto las prohíbe bajo rasante, «el promotor no podrá cumplir ambas normas».. Los consultados también advierten de que la obligación que contiene el decreto de elevar usos residenciales un metro puede eliminar edificabilidad real pues «puede afectar a alturas, plantas, rasantes, accesibilidad y aprovechamiento urbanístico».. Pero el sector no sólo llama la atención sobre las trabas para futuros desarrollos. En su opinión, tampoco protege bien los proyectos en marcha pues deja fuera situaciones reales como licencias solicitadas, urbanizaciones iniciadas, reparcelaciones aprobadas o planeamiento en tramitación.. A nivel administrativo, en el sector se considera que el decreto castiga al promotor por la inactividad de los ayuntamientos ya que si el municipio no adapta el planeamiento en plazo, el organismo de cuenca podrá informar desfavorablemente de actos de desarrollo. Además, prosiguen, puede «paralizar municipios enteros» dado que el informe desfavorable se proyecta sobre “cualquier acto de desarrollo del planeamiento”, incluso ámbitos sin relación directa con el riesgo de inundación.. Las fuentes alertan de que el decreto carga al promotor con una responsabilidad imprecisa al obligarle a declarar que conoce y asume el riesgo y que informará a “posibles afectados”, sin delimitar quiénes son ni hasta cuándo. Además, denuncian que añade más informes, plazos y silencios negativos, por lo que «en vez de agilizar, introduce nuevos trámites hidráulicos que se suman a urbanismo, medio ambiente y licencias».. Sin margen. También llaman la atención sobre el hecho de que introduce un cierre registral peligroso dado que si no se declara la afección por inundabilidad, puede impedirse la inscripción registral, afectando a transmisiones, hipotecas, reparcelaciones y financiación.. Al sector, que afea también el uso de conceptos ambiguos en el redactado de la norma como «incremento significativo», «terrenos altamente vulnerables» o «equipamientos sensibles», le causa además perplejidad que la norma vaya a entrar en vigor al día siguiente de publicarse, sin instrucciones técnicas, sistemas telemáticos o cartografía validada.. Como resume Jorge Ginés, director general de la patronal madrileña de promotores (Asprima), «un informe sectorial no puede determinar el urbanismo».. La normativa que prepara el Miteco se sumará así a la aprobación del nuevo código técnico de edificación (CTE) que está prevista para los próximos meses para cumplir con la regulación europea. Un código que los promotores han puesto en tela de juicio porque, en su redacción original, puede encarecer en hasta 18.000 euros la construcción de nuevas viviendas porque el Gobierno ha ido más allá de la mera trasposición de la directiva europea 2024/1275 sobre eficiencia energética en edificios que debería recoger.
Una nueva normativa que prepara el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico (Miteco) amenaza con complicar todavía más la construcción de vivienda en un momento en el que, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la emergencia habitacional es el problema que más preocupa en España.. El Miteco ha sometido hasta hoy a consulta pública el borrador del Real Decreto para reforzar la gestión del riesgo de inundación. El proyecto plantea reforzar la regulación de los usos del suelo en función del nivel de riesgo de inundación y de la clasificación del suelo. En las zonas de flujo preferente -áreas donde se concentran grandes flujos y se pueden producir graves daños sobre personas y bienes-, propone mantener el carácter rural de estos terrenos y limitar las actuaciones a las destinadas a la protección frente a inundaciones. En suelo urbanizado plantea impedir nuevos usos residenciales, así como garajes, sótanos e instalaciones bajo rasante. En el resto de las zonas inundables propone nuevas condiciones para reducir la vulnerabilidad y favorecer un desarrollo más resiliente.. El proyecto, además, recoge que los instrumentos de planeamiento incorporen los mapas oficiales de peligrosidad y riesgo de inundación en un plazo máximo de cinco años y que los municipios situados en Áreas de Riesgo Potencial Significativo de Inundación elaboren programas municipales de adaptación. Asimismo, plantea crear el Catálogo Nacional de Inundaciones Históricas.. Al hilo de estas propuestas, el sector de la vivienda asegura que el decreto impulsado por el Miteco supone que la cartografía de inundabilidad pasa a decidir qué suelo puede desarrollarse y cuál no, sin un procedimiento claro de «aprobación, revisión o recurso». Afectando también, según advierte, a aquellos proyectos que tenga en cartera desarrollar la sociedad estatal Casa 47.. En su opinión, tal y como se plantea la norma, el visor de inundabilidad se impone al planeamiento y «un suelo puede quedar bloqueado por una delimitación cartográfica cambiante, aunque tenga planeamiento, inversión previa o expectativas legítimas».. Su análisis también asegura que el decreto congela suelo rural pues en zona de flujo preferente, «obliga a mantener el suelo en situación rural, lo que en la práctica equivale a prohibir su transformación urbanística». Además, añade, prohíbe nuevos usos residenciales incluso en suelo ya urbanizado, con servicios y aprovechamiento reconocido.. De forma más amplia, las fuentes consultadas consideran que el decreto puede bloquear rehabilitaciones, sustituciones de edificios antiguos, reconstrucciones o cambios de uso a residencial aunque reduzcan el riesgo actual.. En cuanto a la prohibición casi absoluta de sótanos y garajes bajo rasante, el sector advierte de que la medida afecta incluso a zonas inundables de probabilidad muy baja, sin distinguir calado, velocidad, uso o solución técnica. Asimismo, añaden que muchos municipios exigen plazas de garaje y que si el real decreto las prohíbe bajo rasante, «el promotor no podrá cumplir ambas normas».. Los consultados también advierten de que la obligación que contiene el decreto de elevar usos residenciales un metro puede eliminar edificabilidad real pues «puede afectar a alturas, plantas, rasantes, accesibilidad y aprovechamiento urbanístico».. Pero el sector no sólo llama la atención sobre las trabas para futuros desarrollos. En su opinión, tampoco protege bien los proyectos en marcha pues deja fuera situaciones reales como licencias solicitadas, urbanizaciones iniciadas, reparcelaciones aprobadas o planeamiento en tramitación.. A nivel administrativo, en el sector se considera que el decreto castiga al promotor por la inactividad de los ayuntamientos ya que si el municipio no adapta el planeamiento en plazo, el organismo de cuenca podrá informar desfavorablemente de actos de desarrollo. Además, prosiguen, puede «paralizar municipios enteros» dado que el informe desfavorable se proyecta sobre “cualquier acto de desarrollo del planeamiento”, incluso ámbitos sin relación directa con el riesgo de inundación.. Las fuentes alertan de que el decreto carga al promotor con una responsabilidad imprecisa al obligarle a declarar que conoce y asume el riesgo y que informará a “posibles afectados”, sin delimitar quiénes son ni hasta cuándo. Además, denuncian que añade más informes, plazos y silencios negativos, por lo que «en vez de agilizar, introduce nuevos trámites hidráulicos que se suman a urbanismo, medio ambiente y licencias».. También llaman la atención sobre el hecho de que introduce un cierre registral peligroso dado que si no se declara la afección por inundabilidad, puede impedirse la inscripción registral, afectando a transmisiones, hipotecas, reparcelaciones y financiación.. Al sector, que afea también el uso de conceptos ambiguos en el redactado de la norma como «incremento significativo», «terrenos altamente vulnerables» o «equipamientos sensibles», le causa además perplejidad que la norma vaya a entrar en vigor al día siguiente de publicarse, sin instrucciones técnicas, sistemas telemáticos o cartografía validada.. Como resume Jorge Ginés, director general de la patronal madrileña de promotores (Asprima), «un informe sectorial no puede determinar el urbanismo».. La normativa que prepara el Miteco se sumará así a la aprobación del nuevo código técnico de edificación (CTE) que está prevista para los próximos meses para cumplir con la regulación europea. Un código que los promotores han puesto en tela de juicio porque, en su redacción original, puede encarecer en hasta 18.000 euros la construcción de nuevas viviendas porque el Gobierno ha ido más allá de la mera trasposición de la directiva europea 2024/1275 sobre eficiencia energética en edificios que debería recoger.
