Uno de los argumentos empleados con profusión por los defensores de la intervención del mercado del alquiler, entre los que se cuentan los dos partidos que conforman la coalición de Gobierno, PSOE y Sumar, es que los grandes propietarios «mueven» el mercado. Es decir, que determinan con las rentas que establecen los movimientos a seguir por los pequeños caseros.
Pero la realidad de los datos no confirma tal argumento. «Concentración de la propiedad y precios de alquiler en España» es un trabajo de EsadeEcPol que ha analizado si los arrendadores con varias viviendas cobran más que los que tienen una sola por una propiedad comparable, a qué responde esa diferencia y qué parte del encarecimiento del alquiler puede asociarse a ella. Y la conclusión de su autor, Jorge Galindo, sería un «sí, pero no»: sí que cobran más, pero no lo suficiente como para considerar que condicionan los precios del conjunto de un mercado.
Según el trabajo, elaborado a partir de los microdatos del Panel de Hogares del Instituto de Estudios Fiscales (IEF) y la Agencia Tributaria (AEAT), la diferencia del precio en viviendas de multiarrendadores respecto a viviendas equivalentes de monoarrendadores en la misma sección censal ha pasado del 0,8% en 2019 al 3,5% en 2023.
En el conjunto del periodo, la diferencia de precio ha crecido según el análisis con el tamaño de la cartera: del 1,3% en los hogares con dos viviendas al 4,5% en los que tienen cinco o más.
Al seguir la misma vivienda a lo largo del tiempo, el estudio detecta que el precio de los caseros que tienen varios pisos crece en el periodo entre un 3,1% y un 4% más que el de los que tienen una.
Y al renovar el contrato, el precio sube de media un 5,2% en las viviendas de multiarrendadores y un 3,8% en las de monoarrendadores.
¿Significa toda esta batería de datos que estos propietarios de varias viviendas sean los grandes responsables de la subida imparable que ha registrado el alquiler en los últimos años? Para EsadeEcPol, no se puede concluir tal cosa.
Según sus deducciones, los arrendadores que concentran toda su cartera en una misma sección censal «cobran menos que un monoarrendador comparable, y la prima se concentra en las carteras amplias y geográficamente dispersas. El patrón encaja mal con la capacidad de influir sobre un mercado concreto, y mejor con rasgos del arrendador difíciles de separar entre sí con esta fuente: la rapidez con la que ajusta el precio, la selección del inquilino y de la vivienda, o su capacidad de negociación», añade.
Para el autor del trabajo, el grueso del aumento de las rentas «corresponde a una revalorización general de la vivienda en alquiler, que es lo que cabe esperar de un desajuste entre oferta y demanda». A los multiarrendadores les corresponderían unos 1,6 de los 8,8 puntos que subió el precio medio entre 2019 y 2023 (un 18%).
EsadeEcPol pone en duda a la luz de estos resultados medidas dirigidas a los multiarrendadores como las penalizaciones de precios que soportan en zonas tensionadas para rebajar el coste del alquiler porque, como expone, la prima «es mayor donde la cartera del arrendador está dispersa, y menor donde domina un mercado local». En ese contexto, añade, una medida que module el precio a costa de retraer oferta puede acabar agravando aquello que pretende corregir, advierte.
Para incentivar el mercado del alquiler, el informe apuesta por la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual en el IRPF. Hoy, explica, no distingue por tamaño de cartera y solo premia la moderación en un caso: si un contrato nuevo en zona de mercado residencial tensionado rebaja la renta más de un 5% respecto al anterior, la reducción llega al 90%. Ese criterio, propone, «podría extenderse a las renovaciones en general: mantener o ampliar el beneficio cuando la renovación se ajusta a una actualización moderada, y reducirlo cuando el incremento excede un umbral. La ventaja es que actúa justo en el momento en que este trabajo localiza el ajuste, y sobre el margen del propietario, no sobre su derecho a arrendar. Y el momento importa: buena parte de los contratos firmados tras la pandemia están entrando ahora en su ventana de renovación, de modo que el diseño de los incentivos en este ciclo tiene consecuencias duraderas», argumenta.
En sentido contrario, argumenta que un incentivo permanente a no subir «puede cristalizar rentas antiguas de forma indefinida, generando situaciones muy dispares entre inquilinos según cuándo firmaron. Y el beneficio se concentra en el arrendador, que en promedio dispone de más renta que el arrendatario, con lo que su efecto distributivo directo es regresivo». Ambas cosas, prosigue, son corregibles en el diseño, «modulando el beneficio por tramos de renta del arrendador o vinculándolo a características del arrendatario, pero exigen decidirse de forma explícita y no darse por resueltas».
El análisis cuestiona algunas medidas del Gobierno como las prórrogas forzosas o la congelación de rentas
Frente a esta vía, EsadeEcPol advierte de que la prórroga forzosa o la congelación de rentas por las que apuesta el Gobierno «actúan sobre el mismo momento pero con un coste distinto y muy superior: retraen oferta, introducen inseguridad jurídica sobre la recuperación del inmueble y, sobre todo, no disuelven la presión subyacente sino que la acumulan, de manera que el ajuste termina produciéndose de golpe cuando el contrato finaliza».
El trabajo añade que si el ajuste se concentra en la renovación es, en buena medida, porque durante la vida del contrato la renta solo puede seguir al índice de referencia y no al mercado. «Cabe preguntarse entonces si un régimen que permitiera ajustes graduales dentro del contrato produciría una trayectoria de precios menos abrupta para el arrendatario, y menos incentivos a no renovar para reponer la vivienda a precio de mercado», apunta.
El documento propone que una medida que podría ayudar a reducir la diferencia en los precios entre multiarrendadores y monoarrendadores podría ser un seguro o garantía de cobro que se activara de forma casi automática al formalizar el contrato porque podría servir para que desincentivara la prima que cobran como margen ante posibles dificultades de impago o para recuperar un inmueble.
Uno de los argumentos empleados con profusión por los defensores de la intervención del mercado del alquiler, entre los que se cuentan los dos partidos que conforman la coalición de Gobierno, PSOE y Sumar, es que los grandes propietarios «mueven» el mercado. Es decir, que determinan con las rentas que establecen los movimientos a seguir por los pequeños caseros.
Pero la realidad de los datos no confirma tal argumento. «Concentración de la propiedad y precios de alquiler en España» es un trabajo de EsadeEcPol que ha analizado si los arrendadores con varias viviendas cobran más que los que tienen una sola por una propiedad comparable, a qué responde esa diferencia y qué parte del encarecimiento del alquiler puede asociarse a ella. Y la conclusión de su autor, Jorge Galindo, sería un «sí, pero no»: sí que cobran más, pero no lo suficiente como para considerar que condicionan los precios del conjunto de un mercado.
Según el trabajo, elaborado a partir de los microdatos del Panel de Hogares del Instituto de Estudios Fiscales (IEF) y la Agencia Tributaria (AEAT), la diferencia del precio en viviendas de multiarrendadores respecto a viviendas equivalentes de monoarrendadores en la misma sección censal ha pasado del 0,8% en 2019 al 3,5% en 2023.
En el conjunto del periodo, la diferencia de precio ha crecido según el análisis con el tamaño de la cartera: del 1,3% en los hogares con dos viviendas al 4,5% en los que tienen cinco o más.
Al seguir la misma vivienda a lo largo del tiempo, el estudio detecta que el precio de los caseros que tienen varios pisos crece en el periodo entre un 3,1% y un 4% más que el de los que tienen una.
Y al renovar el contrato, el precio sube de media un 5,2% en las viviendas de multiarrendadores y un 3,8% en las de monoarrendadores.
¿Significa toda esta batería de datos que estos propietarios de varias viviendas sean los grandes responsables de la subida imparable que ha registrado el alquiler en los últimos años? Para EsadeEcPol, no se puede concluir tal cosa.
Según sus deducciones, los arrendadores que concentran toda su cartera en una misma sección censal «cobran menos que un monoarrendador comparable, y la prima se concentra en las carteras amplias y geográficamente dispersas. El patrón encaja mal con la capacidad de influir sobre un mercado concreto, y mejor con rasgos del arrendador difíciles de separar entre sí con esta fuente: la rapidez con la que ajusta el precio, la selección del inquilino y de la vivienda, o su capacidad de negociación», añade.
Para el autor del trabajo, el grueso del aumento de las rentas «corresponde a una revalorización general de la vivienda en alquiler, que es lo que cabe esperar de un desajuste entre oferta y demanda». A los multiarrendadores les corresponderían unos 1,6 de los 8,8 puntos que subió el precio medio entre 2019 y 2023 (un 18%).
EsadeEcPol pone en duda a la luz de estos resultados medidas dirigidas a los multiarrendadores como las penalizaciones de precios que soportan en zonas tensionadas para rebajar el coste del alquiler porque, como expone, la prima «es mayor donde la cartera del arrendador está dispersa, y menor donde domina un mercado local». En ese contexto, añade, una medida que module el precio a costa de retraer oferta puede acabar agravando aquello que pretende corregir, advierte.
Para incentivar el mercado del alquiler, el informe apuesta por la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual en el IRPF. Hoy, explica, no distingue por tamaño de cartera y solo premia la moderación en un caso: si un contrato nuevo en zona de mercado residencial tensionado rebaja la renta más de un 5% respecto al anterior, la reducción llega al 90%. Ese criterio, propone, «podría extenderse a las renovaciones en general: mantener o ampliar el beneficio cuando la renovación se ajusta a una actualización moderada, y reducirlo cuando el incremento excede un umbral. La ventaja es que actúa justo en el momento en que este trabajo localiza el ajuste, y sobre el margen del propietario, no sobre su derecho a arrendar. Y el momento importa: buena parte de los contratos firmados tras la pandemia están entrando ahora en su ventana de renovación, de modo que el diseño de los incentivos en este ciclo tiene consecuencias duraderas», argumenta.
En sentido contrario, argumenta que un incentivo permanente a no subir «puede cristalizar rentas antiguas de forma indefinida, generando situaciones muy dispares entre inquilinos según cuándo firmaron. Y el beneficio se concentra en el arrendador, que en promedio dispone de más renta que el arrendatario, con lo que su efecto distributivo directo es regresivo». Ambas cosas, prosigue, son corregibles en el diseño, «modulando el beneficio por tramos de renta del arrendador o vinculándolo a características del arrendatario, pero exigen decidirse de forma explícita y no darse por resueltas».
El análisis cuestiona algunas medidas del Gobierno como las prórrogas forzosas o la congelación de rentas
Frente a esta vía, EsadeEcPol advierte de que la prórroga forzosa o la congelación de rentas por las que apuesta el Gobierno «actúan sobre el mismo momento pero con un coste distinto y muy superior: retraen oferta, introducen inseguridad jurídica sobre la recuperación del inmueble y, sobre todo, no disuelven la presión subyacente sino que la acumulan, de manera que el ajuste termina produciéndose de golpe cuando el contrato finaliza».
El trabajo añade que si el ajuste se concentra en la renovación es, en buena medida, porque durante la vida del contrato la renta solo puede seguir al índice de referencia y no al mercado. «Cabe preguntarse entonces si un régimen que permitiera ajustes graduales dentro del contrato produciría una trayectoria de precios menos abrupta para el arrendatario, y menos incentivos a no renovar para reponer la vivienda a precio de mercado», apunta.
El documento propone que una medida que podría ayudar a reducir la diferencia en los precios entre multiarrendadores y monoarrendadores podría ser un seguro o garantía de cobro que se activara de forma casi automática al formalizar el contrato porque podría servir para que desincentivara la prima que cobran como margen ante posibles dificultades de impago o para recuperar un inmueble.
