Ni la guerra en Oriente Medio frena al sector. La Costa del Sol se comporta, en términos inmobiliarios, como un mercado diferente al resto, prácticamente aislado –por sus características– de las dinámicas que afectan a otros territorios. Una suerte de «ínsula» donde la demanda sigue creciendo, los precios mantienen su tendencia alcista y el capital internacional es cada vez mayor, lo que descarta a corto plazo «cualquier idea de agotamiento o de burbuja». Esa fue una de las principales conclusiones a la que llegaron este jueves los representantes de cinco importantes empresas del sector durante la mesa debate organizada por LA RAZÓN «Conexiones que construyen vivienda».. A la cita, que tuvo lugar en el Higuerón Hotel Málaga, asistieron Vanessa Dávila, jefa de ventas de la inmobiliaria The Spanish Estate Agent; Rubén Díaz, delegado en Málaga de Grupo ABU, promotora con una cartera que supera los 1.400 millones de euros en distintos desarrollos; Luis García, director de marketing y comunicación de Higuerón Real Estate, firma especializada en producto residencial de lujo; María Macías, delegada de promociones de obra nueva de Gilmar en la Costa del Sol, una de las principales comercializadoras del segmento premium; y Enrique Sánchez, director general de Grupo Fonsán, un holding empresarial con actividad tanto en la construcción como en infraestructuras. Todos coincidieron en señalar que, especialmente en el segmento del lujo, la Costa del Sol opera bajo unas «reglas propias» que explican su resiliencia.. El punto de partida del debate fue la posibilidad de que el mercado esté entrando en una fase de burbuja por cómo han escalado los precios hasta igualarse a los que precedieron la crisis de 2008. En este sentido, Dávila afirmó que «no hay burbuja porque la situación es muy diferente a la que teníamos en 2008», punto en el que recordó que entonces predominaba «un producto muy genérico donde se sacaba todo y mucho al mismo tiempo» y un acceso a la financiación prácticamente ilimitado, «con hipotecas al 100%». Hoy, en cambio, «el que construye es porque tiene solvencia y sabe que lo va a vender», subrayó.. «No hay burbuja porque la situación es muy diferente a la que teníamos en 2008». Vanessa Dávila. Al hilo de su reflexión, cabe destacar que, según el último estudio publicado este martes por el Colegio de Registradores, el precio medio de la vivienda en Málaga se situó en 325.945 euros en 2025, con un incremento del 9,2% interanual, lo que la convierte en la tercera provincia más cara de España, solo por detrás de Baleares y Madrid. Sin embargo, esa media oculta la realidad del segmento premium en la Costa del Sol, donde buena parte de las promociones superan ampliamente los 500.000 euros de media e incluso muchas el millón de euros, especialmente en enclaves como Marbella o zonas consolidadas del litoral y la capital.. En este contexto, Macías aclaró que «la situación es completamente diferente desde 2008» e incidió en que actualmente el cliente con el que tratan «es mucho más especializado y exigente». A su juicio, el mercado en la Costa del Sol ha evolucionado de forma positiva porque «antes buscaban segundas residencias y ahora son personas que quieren venir a vivir aquí», lo que ha contribuido a crear un entorno «mucho más fuerte, seguro y profesionalizado».. Los datos respaldan esta transformación. Según los registradores, el mercado malagueño, además de precios elevados, presenta una intensa actividad con 36.117 compraventas en 2025 y un crecimiento del 2,6% respecto a 2024. Destaca especialmente la obra nueva, con 11.548 operaciones y un aumento del 7,2%, frente a una vivienda usada prácticamente estancada, lo que apunta a la falta de vivienda disponible.. Desequilibrio entre oferta y demanda. Ante esta situación, Sánchez descartó la existencia de una burbuja, aunque advirtió de «un desequilibrio importante» entre la oferta y la demanda local. «¿Por qué se hace esa tipología de viviendas? ¿Por qué ese precio?», se preguntó, para señalar después que el mercado está orientado hacia perfiles de alto poder adquisitivo. En este punto, Macías retomó la idea para subrayar que «estamos quitando de la ecuación a una parte muy importante», en referencia a los compradores nacionales, una demanda que, en su opinión, «no se está cubriendo».. Ante ello, los ponentes coincidieron en reclamar «más incentivos públicos» y una mayor colaboración público-privada para impulsar la vivienda asequible. «Nos gustaría involucrarnos en otras vías de negocio más social, pero necesitamos otros incentivos», señalaron, al tiempo que recordaron que en España la vivienda protegida «apenas se ha desarrollado en los últimos años», lo que ha ampliado la distancia entre la oferta disponible y la demanda local.. De hecho, según el último barómetro elaborado por los economistas de Málaga, el peso del comprador foráneo es mucho mayor que el nacional en el mercado provincial. El informe señala que hasta el 70% de las primeras residencias se adquieren por parte de no residentes, en un contexto en el que más del 60% de la población local se sitúa en niveles de renta cercanos al salario mínimo.. El delegado de Grupo ABU confirmó esta tendencia después de asegurar que «casi el 90% de nuestros clientes en la Costa del Sol son extranjeros». A su juicio, sobre los precios, la percepción de que no pueden seguir subiendo responde más a una «sensación» social que a la realidad porque «desde el sector nos encontramos con una demanda sólida que es mucho más grande que la oferta».. «Casi el 90% de nuestros clientes en la Costa del Sol son extranjeros». Rubén Díaz. En esta misma línea, el responsable de marketing de Higuerón Real Estate explicó que en el segmento del lujo el comportamiento del mercado «responde a otras lógicas porque el cliente compra primero un estilo de vida y unos servicios y luego una casa». Asimismo, insistió en el carácter limitado para construir en zonas exclusivas de la Costa del Sol: «este territorio es finito y es una perla a nivel mundial». En su caso, en los últimos años han vendido promociones a clientes de «40 nacionalidades», reduciéndose solo al 8% las compras de españoles.. Se trata, por lo tanto, de una situación que está afectando al precio de la vivienda. El último informe de Tinsa sitúa el crecimiento interanual en Málaga en el 13,9%, con picos superiores al 20% en municipios como Marbella. Además, el esfuerzo de compra alcanza el 49% de la renta disponible, superando ampliamente el umbral del 35% considerado razonable. En la capital supera el 50%.. No obstante, los ponentes coincidieron en que los precios «no bajarán». La jefa de ventas de The Spanish Estate Agent advirtió de compradores que «han perdido el tren» esperando una caída de precios, mientras que Díaz anticipó que «pueden estabilizarse o no crecer a un ritmo tan exponencial, pero no bajar».. Asimismo, Dávila detalló algunos de los factores que explican esta situación. Entre ellos, que Andalucía «incentiva mucho con impuestos como el de transmisiones o donaciones» y que la región «da el mensaje de que está abierta a la inversión extranjera». También mencionó herramientas como la visa para nómadas digitales o la «ley Beckham», que facilitan la llegada de profesionales internacionales extracomunitarios que quieren residir en España.. «La Costa del Sol es una ínsula independiente de todo lo que ocurre fuera y, al final, todo revierte positivamente aquí». María Macías. En el contexto geopolítico, a diferencia de otros territorios, el destino malagueño sale beneficiado. «La Costa del Sol es una ínsula independiente de todo lo que ocurre fuera, lo que nos hace pensar que, pase lo que pase, al final todo revierte positivamente aquí», afirmó la delegada de Gilmar. Sobre ello, Dávila explicó que «cuando hay conflictos bélicos sacas el dinero de esa zona y lo inviertes en otra más segura», lo que ha impulsado la llegada de compradores de Europa del Este, Oriente Medio o Norteamérica. «La demanda no va a decrecer, más aún con otros destinos como Dubái comprometidos por la guerra», añadió. A continuación, García señaló que, desde el inicio de la guerra en Ucrania, han registrado «un 22% de clientes ucranianos».. En cuanto a nacionalidades, los británicos lideran las compras en Málaga (12%), seguidos de los neerlandeses (11%) y los suecos (7%). Además, los expertos ampliaron el abanico hacia los irlandeses, belgas, alemanes, escandinavos y estadounidenses, así como a los nuevos perfiles jóvenes que se acogen a la visa nómada.. Los retos del sector. Llegado el ecuador del evento, la pregunta no podía ser otra que si, a pesar de este dinamismo, el sector afronta retos que podrían ralentizar su crecimiento. El principal, según coincidieron los ponentes, es la falta de infraestructuras. Díaz lo calificó como «uno de los mayores problemas» y aludió a la saturación de las carreteras. «El que llega al Aeropuerto de Málaga, uno de los mejores conectados de Europa, y se quiere ir a Marbella o Estepona solo lo puede hacer por carretera y todos los días hay atascos», lamentó.. En esta línea, Macías advirtió que «si no cuidamos las infraestructuras, el paradigma puede cambiar», especialmente teniendo en cuenta «el volumen de viviendas previstas hasta 2027». Por su parte, el de Grupo Fonsán denunció que «no estamos haciendo nada nuevo» en obra civil y que «llevamos un retraso de 15 años en España», lo que, a su juicio, «provocará un colapso» que afectará al valor añadido del destino.. «Llevamos un retraso de 15 años en infraestructuras, lo que provocará un colapso». Enrique Sánchez. Díaz también alertó de problemas en la red eléctrica, ya que «empieza a faltar potencia en toda la costa» hasta el punto de que «se están denegando proyectos».. Otro de los grandes desafíos es la vivienda asequible. Dávila lamentó la falta de políticas públicas y señaló que en otros países de Europa o en Reino Unido «el 5% de lo que se construye desde hace mucho tiempo son VPO o alquileres para personas vulnerables», algo que en España «no existe». Díaz, por su parte, reconoció que el sector privado estaría dispuesto a desarrollar este tipo de viviendas, pero insistió en que «se necesitan incentivos para hacerlas».. Por otra parte, Sánchez defendió la necesidad de avanzar hacia la industrialización de la construcción. «Deberíamos ejecutar la obra en planta», advirtió. En el ámbito comercial, Dávila reclamó «aplicar la nueva regulación para combatir el intrusismo y mejorar la imagen peyorativa del sector por el mal hacer de unos pocos». Por su parte, Díaz puso el foco en la necesidad de agilizar las licencias porque «tenemos una incertidumbre total de cuándo se van a conceder», lo que, matizó, dificulta la planificación de los proyectos.. Los expertos coincidieron en señalar que la Costa del Sol, especialmente en el segmento del lujo, mantiene una posición «privilegiada» sustentada por «la demanda internacional, un producto cada vez más exclusivo y un territorio limitado por el mar y la montaña» que actúa como barrera natural a la expansión y, por ende, a una posible caída de la demanda. Lejos de un contexto de contracción a nivel de construcción o precios, el consenso apunta a una continuidad del ciclo alcista, condicionado no tanto por factores financieros como por la capacidad –o incapacidad– de adaptación del propio sistema.
Ni la guerra en Oriente Medio frena al sector. La Costa del Sol se comporta, en términos inmobiliarios, como un mercado diferente al resto, prácticamente aislado –por sus características– de las dinámicas que afectan a otros territorios. Una suerte de «ínsula» donde la demanda sigue creciendo, los precios mantienen su tendencia alcista y el capital internacional es cada vez mayor, lo que descarta a corto plazo «cualquier idea de agotamiento o de burbuja». Esa fue una de las principales conclusiones a la que llegaron este jueves los representantes de cinco importantes empresas del sector durante la mesa debate organizada por LA RAZÓN «Conexiones que construyen vivienda».. A la cita, que tuvo lugar en el Higuerón Hotel Málaga, asistieron Vanessa Dávila, jefa de ventas de la inmobiliaria The Spanish Estate Agent; Rubén Díaz, delegado en Málaga de Grupo ABU, promotora con una cartera que supera los 1.400 millones de euros en distintos desarrollos; Luis García, director de marketing y comunicación de Higuerón Real Estate, firma especializada en producto residencial de lujo; María Macías, delegada de promociones de obra nueva de Gilmar en la Costa del Sol, una de las principales comercializadoras del segmento premium; y Enrique Sánchez, director general de Grupo Fonsán, un holding empresarial con actividad tanto en la construcción como en infraestructuras. Todos coincidieron en señalar que, especialmente en el segmento del lujo, la Costa del Sol opera bajo unas «reglas propias» que explican su resiliencia.. El punto de partida del debate fue la posibilidad de que el mercado esté entrando en una fase de burbuja por cómo han escalado los precios hasta igualarse a los que precedieron la crisis de 2008. En este sentido, Dávila afirmó que «no hay burbuja porque la situación es muy diferente a la que teníamos en 2008», punto en el que recordó que entonces predominaba «un producto muy genérico donde se sacaba todo y mucho al mismo tiempo» y un acceso a la financiación prácticamente ilimitado, «con hipotecas al 100%». Hoy, en cambio,«el que construye es porque tiene solvencia y sabe que lo va a vender», subrayó.. «No hay burbuja porque la situación es muy diferente a la que teníamos en 2008». Al hilo de su reflexión, cabe destacar que, según el último estudio publicado este martes por el Colegio de Registradores, el precio medio de la vivienda en Málaga se situó en 325.945 euros en 2025, con un incremento del 9,2% interanual, lo que la convierte en la tercera provincia más cara de España, solo por detrás de Baleares y Madrid. Sin embargo, esa media oculta la realidad del segmento premium en la Costa del Sol, donde buena parte de las promociones superan ampliamente los 500.000 euros de media e incluso muchas el millón de euros, especialmente en enclaves como Marbella o zonas consolidadas del litoral y la capital.. En este contexto, Macías aclaró que «la situación es completamente diferente desde 2008» e incidió en que actualmente el cliente con el que tratan «es mucho más especializado y exigente». A su juicio, el mercado en la Costa del Sol ha evolucionado de forma positiva porque «antes buscaban segundas residencias y ahora son personas que quieren venir a vivir aquí», lo que ha contribuido a crear un entorno «mucho más fuerte, seguro y profesionalizado».. Los datos respaldan esta transformación. Según los registradores, el mercado malagueño, además de precios elevados, presenta una intensa actividad con 36.117 compraventas en 2025 y un crecimiento del 2,6% respecto a 2024. Destaca especialmente la obra nueva, con 11.548 operaciones y un aumento del 7,2%, frente a una vivienda usada prácticamente estancada, lo que apunta a la falta de vivienda disponible.. Desequilibrio entre oferta y demanda. Ante esta situación, Sánchez descartó la existencia de una burbuja, aunque advirtió de «un desequilibrio importante» entre la oferta y la demanda local. «¿Por qué se hace esa tipología de viviendas? ¿Por qué ese precio?», se preguntó, para señalar después que el mercado está orientado hacia perfiles de alto poder adquisitivo. En este punto, Macías retomó la idea para subrayar que «estamos quitando de la ecuación a una parte muy importante», en referencia a los compradores nacionales, una demanda que, en su opinión, «no se está cubriendo».. Ante ello, los ponentes coincidieron en reclamar «más incentivos públicos» y una mayor colaboración público-privada para impulsar la vivienda asequible. «Nos gustaría involucrarnos en otras vías de negocio más social, pero necesitamos otros incentivos», señalaron, al tiempo que recordaron que en España la vivienda protegida «apenas se ha desarrollado en los últimos años», lo que ha ampliado la distancia entre la oferta disponible y la demanda local.. De hecho, según el último barómetro elaborado por los economistas de Málaga, el peso del comprador foráneo es mucho mayor que el nacional en el mercado provincial. El informe señala que hasta el 70% de las primeras residencias se adquieren por parte de no residentes, en un contexto en el que más del 60% de la población local se sitúa en niveles de renta cercanos al salario mínimo.. El delegado de Grupo ABU confirmó esta tendencia después de asegurar que «casi el 90% de nuestros clientes en la Costa del Sol son extranjeros». A su juicio, sobre los precios, la percepción de que no pueden seguir subiendo responde más a una «sensación» social que a la realidad porque «desde el sector nos encontramos con una demanda sólida que es mucho más grande que la oferta».. «Casi el 90% de nuestros clientes en la Costa del Sol son extranjeros». En esta misma línea, el responsable de marketing de Higuerón Real Estate explicó que en el segmento del lujo el comportamiento del mercado «responde a otras lógicas porque el cliente compra primero un estilo de vida y unos servicios y luego una casa». Asimismo, insistió en el carácter limitado para construir en zonas exclusivas de la Costa del Sol: «este territorio es finito y es una perla a nivel mundial». En su caso, en los últimos años han vendido promociones a clientes de «40 nacionalidades», reduciéndose solo al 8% las compras de españoles.. Se trata, por lo tanto, de una situación que está afectando al precio de la vivienda. El último informe de Tinsa sitúa el crecimiento interanual en Málaga en el 13,9%, con picos superiores al 20% en municipios como Marbella. Además, el esfuerzo de compra alcanza el 49% de la renta disponible, superando ampliamente el umbral del 35% considerado razonable. En la capital supera el 50%.. No obstante, los ponentes coincidieron en que los precios «no bajarán». La jefa de ventas de The Spanish Estate Agent advirtió de compradores que «han perdido el tren» esperando una caída de precios, mientras que Díaz anticipó que «pueden estabilizarse o no crecer a un ritmo tan exponencial, pero no bajar».. Asimismo, Dávila detalló algunos de los factores que explican esta situación. Entre ellos, que Andalucía «incentiva mucho con impuestos como el de transmisiones o donaciones» y que la región «da el mensaje de que está abierta a la inversión extranjera». También mencionó herramientas como la visa para nómadas digitales o la «ley Beckham», que facilitan la llegada de profesionales internacionales extracomunitarios que quieren residir en España.. «La Costa del Sol es una ínsula independiente de todo lo que ocurre fuera y, al final, todo revierte positivamente aquí». En el contexto geopolítico, a diferencia de otros territorios, el destino malagueño sale beneficiado. «La Costa del Sol es una ínsula independiente de todo lo que ocurre fuera, lo que nos hace pensar que, pase lo que pase, al final todo revierte positivamente aquí», afirmó la delegada de Gilmar. Sobre ello, Dávila explicó que «cuando hay conflictos bélicos sacas el dinero de esa zona y lo inviertes en otra más segura», lo que ha impulsado la llegada de compradores de Europa del Este, Oriente Medio o Norteamérica. «La demanda no va a decrecer, más aún con otros destinos como Dubái comprometidos por la guerra», añadió. A continuación, García señaló que, desde el inicio de la guerra en Ucrania, han registrado «un 22% de clientes ucranianos».. En cuanto a nacionalidades, los británicos lideran las compras en Málaga (12%), seguidos de los neerlandeses (11%) y los suecos (7%). Además, los expertos ampliaron el abanico hacia los irlandeses, belgas, alemanes, escandinavos y estadounidenses, así como a los nuevos perfiles jóvenes que se acogen a la visa nómada.. Los retos del sector. Llegado el ecuador del evento, la pregunta no podía ser otra que si, a pesar de este dinamismo, el sector afronta retos que podrían ralentizar su crecimiento. El principal, según coincidieron los ponentes, es la falta de infraestructuras. Díaz lo calificó como «uno de los mayores problemas» y aludió a la saturación de las carreteras. «El que llega al Aeropuerto de Málaga, uno de los mejores conectados de Europa, y se quiere ir a Marbella o Estepona solo lo puede hacer por carretera y todos los días hay atascos», lamentó.. En esta línea, Macías advirtió que «si no cuidamos las infraestructuras, el paradigma puede cambiar», especialmente teniendo en cuenta «el volumen de viviendas previstas hasta 2027». Por su parte, el de Grupo Fonsán denunció que «no estamos haciendo nada nuevo» en obra civil y que «llevamos un retraso de 15 años en España», lo que, a su juicio, «provocará un colapso» que afectará al valor añadido del destino.. «Llevamos un retraso de 15 años en infraestructuras, lo que provocará un colapso». Díaz también alertó de problemas en la red eléctrica, ya que «empieza a faltar potencia en toda la costa» hasta el punto de que «se están denegando proyectos».. Otro de los grandes desafíos es la vivienda asequible. Dávila lamentó la falta de políticas públicas y señaló que en otros países de Europa o en Reino Unido «el 5% de lo que se construye desde hace mucho tiempo son VPO o alquileres para personas vulnerables», algo que en España «no existe». Díaz, por su parte, reconoció que el sector privado estaría dispuesto a desarrollar este tipo de viviendas, pero insistió en que «se necesitan incentivos para hacerlas».. Por otra parte, Sánchez defendió la necesidad de avanzar hacia la industrialización de la construcción. «Deberíamos ejecutar la obra en planta», advirtió. En el ámbito comercial, Dávila reclamó «aplicar la nueva regulación para combatir el intrusismo y mejorar la imagen peyorativa del sector por el mal hacer de unos pocos». Por su parte, Díaz puso el foco en la necesidad de agilizar las licencias porque «tenemos una incertidumbre total de cuándo se van a conceder», lo que, matizó, dificulta la planificación de los proyectos.. Los expertos coincidieron en señalar que la Costa del Sol, especialmente en el segmento del lujo, mantiene una posición «privilegiada» sustentada por «la demanda internacional, un producto cada vez más exclusivo y un territorio limitado por el mar y la montaña» que actúa como barrera natural a la expansión y, por ende, a una posible caída de la demanda. Lejos de un contexto de contracción a nivel de construcción o precios, el consenso apunta a una continuidad del ciclo alcista, condicionado no tanto por factores financieros como por la capacidad –o incapacidad– de adaptación del propio sistema.
