Las segundas residencias se están comiendo cada vez más la oferta de vivienda en las ciudades costeras complicando así el acceso a un hogar a la población local de estos municipios. Según el informe «Vivienda en Costa 2026» de la tasadora Tinsa, que analiza la situación del primer trimestre, en este mercado se consolida la concentración de la actividad en el segmento de segunda residencia, que cada vez se fusiona más con el producto de primera residencia y lo reemplaza. «Las zonas identificadas como mercado único, sin diferenciación entre primera y segunda residencia, aumentan de 8% a 20% y el 61% de las zonas encuestadas (54% en 2025) considera que la vivienda vacacional distorsiona el mercado de primera residencia, elevando precios y reduciendo la oferta disponible», advierte.
De las crecientes dificultades de los residentes en estas zonas para acceder a un hogar da cuenta la tasa de esfuerzo necesario para conseguir una vivienda. Así, el porcentaje de ingresos necesario para ello se sitúa en lo que Tinsa denomina el «terreno del tensionamiento», revelando dificultades de acceso para la población local frente a la mayor preponderancia del segmento vacacional. Este indicador se sitúa en el 40% de la renta disponible del hogar medio, por encima del 34% en que se sitúa el total nacional. Para poner en perspectiva lo elevado del índice, basta destacar que el Banco de España recomienda que no supere el 30% para que no comprometa las finanzas familiares.
El esfuerzo alcanzó los niveles más críticos en Baleares (59%) y en las costas de Málaga (57%) y Alicante (46%). Los niveles más moderados (por debajo del 35%) se registraron mayoritariamente en tramos de la Costa Norte (Galicia y Asturias), así como en algunos puntos de las costas de Murcia, Valencia Castellón y Almería.
En el incremento de la tasa de esfuerzo tiene mucho que ver la escalada de precios, que continuaron acelerándose en el periodo en costa con un crecimiento interanual de 13,5% en términos nominales.
Tinsa destaca que el escenario general de la demanda en los tramos costeros durante el inicio de 2026 es de dinamismo elevado con primeras señales de ralentización. Las compraventas moderaron su crecimiento de forma generalizada con respecto al año anterior, hasta el 1,7%, pero sostuvieron volúmenes robustos, según añade. Las vertientes que registraron una mayor tasa de crecimiento fueron la Costa Norte (6,2%) y la Costa Atlántica de Andalucía (5,1%). La tasadora destaca la leve contracción de las islas (-3,1%), que se deriva tanto de los elevados precios como de la escasez de oferta.
Falta de oferta
El informe explica sobre la falta de producto que la respuesta constructiva, aunque en máximos desde 2009, genera «volúmenes limitados debido a la colmatación del suelo en costa, los altos costes de construcción, la escasez de mano de obra y la incertidumbre asociada a la regulación creciente».
A pesar de que la actividad promotora se concentra en los litorales donde el acceso a la vivienda resulta más crítico, Tinsa asegura que sigue orientada mayoritariamente al segmento vacacional, más rentable que los ajustados márgenes proporcionados por el segmento de vivienda habitual, sin corregir el desequilibrio en el acceso.
De esta forma, y a modo de resumen, Tinsa advierte de que «el litoral español crece de manera cada vez más desigual». El esfuerzo de compra, añade, cuantifica esa desigualdad: mientras el conjunto nacional se mantiene próximo al equilibrio, el acceso a la vivienda alcanza «niveles de tensionamiento elevado en costa (y críticos en
varios tramos), donde la fusión entre los productos de primera y segunda residencia prioriza la mayor rentabilidad ofrecida por el segmento vacacional».
En este contexto, el análisis afirma que la creciente regulación del uso turístico y vacacional persigue priorizar el uso habitual y está comenzando a moderar la oferta vacacional, sin que esto se traduzca por el momento en un aumento de la oferta de primera residencia que modere los precios en este segmento.
«La compatibilización de la vivienda habitual con el uso vacacional se mantiene, un año más, como el principal reto del litoral español», concluye Tinsa.
Las segundas residencias se están comiendo cada vez más la oferta de vivienda en las ciudades costeras complicando así el acceso a un hogar a la población local de estos municipios. Según el informe «Vivienda en Costa 2026» de la tasadora Tinsa, que analiza la situación del primer trimestre, en este mercado se consolida la concentración de la actividad en el segmento de segunda residencia, que cada vez se fusiona más con el producto de primera residencia y lo reemplaza. «Las zonas identificadas como mercado único, sin diferenciación entre primera y segunda residencia, aumentan de 8% a 20% y el 61% de las zonas encuestadas (54% en 2025) considera que la vivienda vacacional distorsiona el mercado de primera residencia, elevando precios y reduciendo la oferta disponible», advierte.
De las crecientes dificultades de los residentes en estas zonas para acceder a un hogar da cuenta la tasa de esfuerzo necesario para conseguir una vivienda. Así, el porcentaje de ingresos necesario para ello se sitúa en lo que Tinsa denomina el «terreno del tensionamiento», revelando dificultades de acceso para la población local frente a la mayor preponderancia del segmento vacacional. Este indicador se sitúa en el 40% de la renta disponible del hogar medio, por encima del 34% en que se sitúa el total nacional. Para poner en perspectiva lo elevado del índice, basta destacar que el Banco de España recomienda que no supere el 30% para que no comprometa las finanzas familiares.
El esfuerzo alcanzó los niveles más críticos en Baleares (59%) y en las costas de Málaga (57%) y Alicante (46%). Los niveles más moderados (por debajo del 35%) se registraron mayoritariamente en tramos de la Costa Norte (Galicia y Asturias), así como en algunos puntos de las costas de Murcia, Valencia Castellón y Almería.
En el incremento de la tasa de esfuerzo tiene mucho que ver la escalada de precios, que continuaron acelerándose en el periodo en costa con un crecimiento interanual de 13,5% en términos nominales.
Tinsa destaca que el escenario general de la demanda en los tramos costeros durante el inicio de 2026 es de dinamismo elevado con primeras señales de ralentización. Las compraventas moderaron su crecimiento de forma generalizada con respecto al año anterior, hasta el 1,7%, pero sostuvieron volúmenes robustos, según añade. Las vertientes que registraron una mayor tasa de crecimiento fueron la Costa Norte (6,2%) y la Costa Atlántica de Andalucía (5,1%). La tasadora destaca la leve contracción de las islas (-3,1%), que se deriva tanto de los elevados precios como de la escasez de oferta.
El informe explica sobre la falta de producto que la respuesta constructiva, aunque en máximos desde 2009, genera «volúmenes limitados debido a la colmatación del suelo en costa, los altos costes de construcción, la escasez de mano de obra y la incertidumbre asociada a la regulación creciente».
A pesar de que la actividad promotora se concentra en los litorales donde el acceso a la vivienda resulta más crítico, Tinsa asegura que sigue orientada mayoritariamente al segmento vacacional, más rentable que los ajustados márgenes proporcionados por el segmento de vivienda habitual, sin corregir el desequilibrio en el acceso.
De esta forma, y a modo de resumen, Tinsa advierte de que «el litoral español crece de manera cada vez más desigual». El esfuerzo de compra, añade, cuantifica esa desigualdad: mientras el conjunto nacional se mantiene próximo al equilibrio, el acceso a la vivienda alcanza «niveles de tensionamiento elevado en costa (y críticos en
varios tramos), donde la fusión entre los productos de primera y segunda residencia prioriza la mayor rentabilidad ofrecida por el segmento vacacional».
En este contexto, el análisis afirma que la creciente regulación del uso turístico y vacacional persigue priorizar el uso habitual y está comenzando a moderar la oferta vacacional, sin que esto se traduzca por el momento en un aumento de la oferta de primera residencia que modere los precios en este segmento.
«La compatibilización de la vivienda habitual con el uso vacacional se mantiene, un año más, como el principal reto del litoral español», concluye Tinsa.
