La tensión habitacional afecta ya a más del 50% de los residentes urbanos -según los últimos datos del Eurobarómetro- y se ha instalado en el centro de las prioridades políticas de Bruselas. Por eso, la Comisión Europea ha presentado un marco que permitirá a las ciudades restringir determinadas modalidades de alquiler turístico cuando puedan demostrar que su mercado residencial se encuentra sometido a una fuerte presión.. La propuesta forma parte de la Ley de Vivienda Asequible, presentada este miércoles por la vicepresidenta Ejecutiva de la Comisión Europea para una Transición Limpia y Competitiva, Teresa Ribera, y el comisario de Energía y Vivienda, Dan Jorgensen, y responde a un problema que ha dejado de ser exclusivamente local. Encontrar un hogar a un precio razonable se ha convertido en una de las grandes preocupaciones sociales de los habitantes de la Unión Europea.. La propuesta funciona como un marco común de orientaciones y recomendaciones -dado que la gestión del suelo sigue siendo competencia de cada Estado- y busca ofrecer herramientas operativas y jurídicas a los municipios y países miembros para afrontar una crisis sin precedentes.. El diagnóstico europeo responde a una década de grandes transformaciones en el mercado inmobiliario, en la que los precios de compra se han elevado alrededor de un 60% en la UE frente a un incremento de los alquileres cercano al 20%, ritmos que dejan muy atrás los salarios de los trabajadores locales. Aunque las viviendas destinadas al alquiler de corta duración representan aproximadamente el 1,2% del parque residencial en el conjunto del continente, su alta concentración geográfica tensiona barrios enteros, alcanzando en algunos puntos turísticos hasta una quinta parte del total de inmuebles.. Los datos del Ejecutivo comunitario revelan diferencias drásticas: en el centro de Madrid existen 40 viviendas de alquiler vacacional por cada 100 de alquiler a largo plazo; en Zagreb, más del 19% de las viviendas permanecen desocupadas; y en Malta, más del 60% de las ofertas turísticas está en manos de anfitriones con dos o más propiedades.. Para articular la intervención pública sin vulnerar las reglas del mercado único, la propuesta establece una metodología común para identificar formalmente las «zonas bajo tensión residencial». Las administraciones locales deberán evaluar la asequibilidad mediante el indicador del ratio entre el precio de la vivienda y los ingresos disponibles. La norma fija un umbral de activación inicial cuando el precio medio de compra equivale o supera los ocho años de renta disponible de la población local.. Si el indicador se sitúa entre 8 y 10, la autoridad debe acreditar además una tendencia al alza durante la última década. Si sobrepasa el umbral de 10, la tensión se considera lo suficientemente grave sin necesidad de evaluar el histórico.. Bajo este marco, las autoridades locales podrán restringir los alquileres de corta duración o el uso de inmuebles para fines distintos a la residencia habitual, siempre que demuestren que dicha actividad ha tenido un impacto negativo en la disponibilidad o asequibilidad durante al menos tres años consecutivos.. Segundas residencias. La ley busca así dirigir el foco regulatorio hacia la explotación comercial a gran escala -medida por la acumulación de propiedades o la frecuencia de alquiler-, protegiendo el derecho del propietario a alquilar ocasionalmente su propia vivienda principal.. En lo relativo a las segundas residencias o a la desocupación prolongada, la norma garantiza que si una administración actúa aplicando sus propias leyes, las medidas sean necesarias, proporcionales, acotadas en el tiempo a un máximo de cinco años y sin carácter retroactivo para compras anteriores. Además, la propuesta elimina la obligación de notificación previa que exigía la Directiva de Servicios, con el fin de ofrecer a los ayuntamientos la seguridad jurídica necesaria y evitar que los jueces europeos tumben sus restricciones.. La iniciativa ya ha despertado críticas. Organizaciones tecnológicas como el grupo CCIA y plataformas como Airbnb sostienen que limitar los pisos turísticos no garantiza la aparición de nueva oferta residencial, y argumentan que en mercados con restricciones severas los alquileres de larga duración no bajaron mientras que los precios hoteleros aumentaron.. También el Grupo del Partido Popular Europeo ha cerrado filas en contra de la propuesta argumentando que la intervención sobre el mercado turístico y de segundas residencias frena la actividad económica local y destruye empleo.. Eso sí, se trata de una propuesta de reglamento, que ahora debe negociarse y aprobarse en el Parlamento Europeo y el Consejo. De salir adelante, al ser un reglamento y no una directiva, será de aplicación directa en todos los Estados miembros sin necesidad de redactar leyes nacionales para su trasposición.. Críticas de Asval. En España, la asociación Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), ha advertido de que el reglamento «no da cobertura al control de rentas» que introdujo la Ley de Vivienda de 2023.. Según ha destacado en un comunicado, el estándar europeo de intervención es incompatible con la lógica de la ley española de vivienda y la intervención sobre la demanda debe ser, en la concepción europea, una medida de último recurso. Por ello, la asociación defiende que debe «corregirse la asimetría entre medidas» y avanza que propondrá en la tramitación que las garantías del capítulo 2 del reglamento europeo se extiendan a toda medida que restrinja el uso de la vivienda para el alquiler residencial y que la evaluación del reglamento mida el efecto de la regulación de rentas sobre la oferta.. También recalca que la vivienda en alquiler «es uso residencial principal» y que, por tanto, la inversión en vivienda destinada al arrendamiento de larga duración «queda al margen de cualquier restricción amparada en él».
La tensión habitacional afecta ya a más del 50% de los residentes urbanos -según los últimos datos del Eurobarómetro- y se ha instalado en el centro de las prioridades políticas de Bruselas. Por eso, la Comisión Europea ha presentado un marco que permitirá a las ciudades restringir determinadas modalidades de alquiler turístico cuando puedan demostrar que su mercado residencial se encuentra sometido a una fuerte presión.. La propuesta forma parte de la Ley de Vivienda Asequible, presentada este miércoles por la vicepresidenta Ejecutiva de la Comisión Europea para una Transición Limpia y Competitiva, Teresa Ribera, y el comisario de Energía y Vivienda, Dan Jorgensen, y responde a un problema que ha dejado de ser exclusivamente local. Encontrar un hogar a un precio razonable se ha convertido en una de las grandes preocupaciones sociales de los habitantes de la Unión Europea.. La propuesta funciona como un marco común de orientaciones y recomendaciones -dado que la gestión del suelo sigue siendo competencia de cada Estado- y busca ofrecer herramientas operativas y jurídicas a los municipios y países miembros para afrontar una crisis sin precedentes.. El diagnóstico europeo responde a una década de grandes transformaciones en el mercado inmobiliario, en la que los precios de compra se han elevado alrededor de un 60% en la UE frente a un incremento de los alquileres cercano al 20%, ritmos que dejan muy atrás los salarios de los trabajadores locales. Aunque las viviendas destinadas al alquiler de corta duración representan aproximadamente el 1,2% del parque residencial en el conjunto del continente, su alta concentración geográfica tensiona barrios enteros, alcanzando en algunos puntos turísticos hasta una quinta parte del total de inmuebles.. Los datos del Ejecutivo comunitario revelan diferencias drásticas: en el centro de Madrid existen 40 viviendas de alquiler vacacional por cada 100 de alquiler a largo plazo; en Zagreb, más del 19% de las viviendas permanecen desocupadas; y en Malta, más del 60% de las ofertas turísticas está en manos de anfitriones con dos o más propiedades.. Para articular la intervención pública sin vulnerar las reglas del mercado único, la propuesta establece una metodología común para identificar formalmente las «zonas bajo tensión residencial». Las administraciones locales deberán evaluar la asequibilidad mediante el indicador del ratio entre el precio de la vivienda y los ingresos disponibles. La norma fija un umbral de activación inicial cuando el precio medio de compra equivale o supera los ocho años de renta disponible de la población local.. Si el indicador se sitúa entre 8 y 10, la autoridad debe acreditar además una tendencia al alza durante la última década. Si sobrepasa el umbral de 10, la tensión se considera lo suficientemente grave sin necesidad de evaluar el histórico.. Bajo este marco, las autoridades locales podrán restringir los alquileres de corta duración o el uso de inmuebles para fines distintos a la residencia habitual, siempre que demuestren que dicha actividad ha tenido un impacto negativo en la disponibilidad o asequibilidad durante al menos tres años consecutivos.. Segundas residencias. La ley busca así dirigir el foco regulatorio hacia la explotación comercial a gran escala -medida por la acumulación de propiedades o la frecuencia de alquiler-, protegiendo el derecho del propietario a alquilar ocasionalmente su propia vivienda principal.. En lo relativo a las segundas residencias o a la desocupación prolongada, la norma garantiza que si una administración actúa aplicando sus propias leyes, las medidas sean necesarias, proporcionales, acotadas en el tiempo a un máximo de cinco años y sin carácter retroactivo para compras anteriores. Además, la propuesta elimina la obligación de notificación previa que exigía la Directiva de Servicios, con el fin de ofrecer a los ayuntamientos la seguridad jurídica necesaria y evitar que los jueces europeos tumben sus restricciones.. La iniciativa ya ha despertado críticas. Organizaciones tecnológicas como el grupo CCIA y plataformas como Airbnb sostienen que limitar los pisos turísticos no garantiza la aparición de nueva oferta residencial, y argumentan que en mercados con restricciones severas los alquileres de larga duración no bajaron mientras que los precios hoteleros aumentaron.. También el Grupo del Partido Popular Europeo ha cerrado filas en contra de la propuesta argumentando que la intervención sobre el mercado turístico y de segundas residencias frena la actividad económica local y destruye empleo.. Eso sí, se trata de una propuesta de reglamento, que ahora debe negociarse y aprobarse en el Parlamento Europeo y el Consejo. De salir adelante, al ser un reglamento y no una directiva, será de aplicación directa en todos los Estados miembros sin necesidad de redactar leyes nacionales para su trasposición.. Críticas de Asval. En España, la asociación Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), ha advertido de que el reglamento «no da cobertura al control de rentas» que introdujo la Ley de Vivienda de 2023.. Según ha destacado en un comunicado, el estándar europeo de intervención es incompatible con la lógica de la ley española de vivienda y la intervención sobre la demanda debe ser, en la concepción europea, una medida de último recurso. Por ello, la asociación defiende que debe «corregirse la asimetría entre medidas» y avanza que propondrá en la tramitación que las garantías del capítulo 2 del reglamento europeo se extiendan a toda medida que restrinja el uso de la vivienda para el alquiler residencial y que la evaluación del reglamento mida el efecto de la regulación de rentas sobre la oferta.. También recalca que la vivienda en alquiler «es uso residencial principal» y que, por tanto, la inversión en vivienda destinada al arrendamiento de larga duración «queda al margen de cualquier restricción amparada en él».
