El Tribunal Supremo ha rechazado la tasación exprés de Hacienda por considerarla incompleta al no ir acompañada de un peritaje completo.
En una sentencia, el Alto Tribunal considera que la Agencia Tributaria no puede tasar un inmueble valiéndose solo del catastro, imágenes cogidas de Google Maps o fotografías aéreas, y determina que los técnicos de Hacienda deben visitarlo y examinarlo también por dentro, lo que implica una visita física del perito.
La sala de lo contencioso estima un recurso presentado contra un fallo de julio de 2024 del Tribunal superior de Justicia de Extremadura, que anula.
Lo que ha aclarado el Supremo, en relación con el trabajo de los peritos de la Agencia Tributaria, es si la exigencia de visita al inmueble por parte del perito impone que se visite tanto el exterior como el interior de inmueble, o, por el contrario, es suficiente con la mera contemplación del exterior de éste o la toma de fotografías.
El caso es el de un inmueble cuya tasación fue revisada por Hacienda y en la que el perito aseguró que pudo examinar las características del bien inmueble al acceder, a través de la sede electrónica del Catastro, a las ortofotografías aéreas del Instituto Geográfico Nacional, del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea y de Google Maps España.
En su informe, el técnico aportó el plano de cartografía catastral, la ortofotografía catastral y la fotografía de Google Maps España, con lo que «se hizo innecesaria la visita personal al inmueble».
El Supremo rechaza este sistema y entiende que la valoración de un inmueble debe ser individualizada y, como regla general, requiere que el perito realice una inspección personal, directa y presencial, tanto del exterior como del interior del inmueble.
Esta visita permite comprobar circunstancias relevantes para determinar su valor real, entre ellas la superficie y distribución; el estado de conservación y de construcción; la calidad de los materiales, las características concretas del inmueble y la existencia de servidumbres visibles u otras circunstancias relevantes.
La finalidad es garantizar que la valoración se ajuste a las características efectivas del bien y esté suficientemente motivada, explica la sentencia.
Los magistrados admiten que, en circunstancias muy concretas, pueda prescindirse de la inspección presencial, pero Hacienda debe justificar expresamente en el propio informe pericial por qué resulta innecesaria la visita y la justificación debe ser individualizada, racional y suficiente, apoyada en datos objetivos, contrastados y debidamente documentados en el expediente.
Por ello, no basta con mencionar de forma genérica fuentes de información fiable y debe explicarse por qué permiten conocer las características relevantes del inmueble concreto que se está valorando.
La Sala reitera que los datos catastrales y las fotografías no son suficientes por sí solos, ya que pueden aportar información útil, pero no garantizan necesariamente una valoración individualizada y, sobre todo, no permiten conocer de forma suficiente el estado interior de una vivienda.
Es Hacienda, añade la Sala, la que debe fundamentar adecuadamente el valor que utiliza para liquidar el impuesto y no corresponde al contribuyente aportar una tasación alternativa para paliar las deficiencias del informe de Hacienda.
The Supreme Court has rejected the express assessment by the Treasury for being incomplete, as it was not accompanied by a complete expert appraisal. In a judgment, the High Court states that the Tax Agency cannot assess a property using only the cadastre, images taken from Google Maps or aerial photographs, and determines that Treasury technicians must visit and examine the property both inside and out, which implies a physical visit by the expert. The contentious chamber estimates a complaint presented against a July 2024 ruling of the Superior Court of Justice of Extremadura, which is nullified. What the Supreme Court has clarified, in relation to the work of the Tax Agency’s experts, is whether the requirement for the expert to visit the property imposes that both the exterior and interior of the property must be visited, or, on the contrary, mere contemplation of the exterior of the property or the taking of photographs is sufficient. The case involves a property whose assessment was reviewed by the Treasury and in which the expert assured that they were able to examine the characteristics of the property by accessing, through the electronic headquarters of the Cadastre, the orthophotographs of the National Geographic Institute, the National Orthophotography Plan and Google Maps Spain. In their report, the technician provided the cadastral mapping plan, the cadastral orthophotograph and the photograph of Spain from Google Maps, which made «the personal visit to the property unnecessary». The Supreme Court rejects this system and understands that the valuation of a property must be individualized and, as a general rule, requires the expert to carry out a personal, direct and onsite inspection, both of the exterior and interior of the property. This visit allows relevant circumstances to be checked to determine its real value, among them the area and distribution; the state of conservation and construction; the quality of the materials, the specific characteristics of the property and the existence of visible servitudes or other relevant circumstances. The aim is to ensure that the valuation corresponds to the effective characteristics of the property and is sufficiently justified, explains the judgment. The magistrates acknowledge that, in very specific circumstances, the onsite inspection can be dispensed with, but the Treasury must expressly justify in the expert report why the visit is unnecessary and the justification must be individualized, rational and sufficient, based on objective data, checked and properly documented in the file. Therefore, it is not enough to simply mention reliable information sources in a generic way and must explain why they allow the relevant characteristics of the specific property being valued to be known. The Court reiterates that cadastral data and photographs are not sufficient on their own, as they can provide useful information, but do not necessarily guarantee an individualized valuation and, above all, do not allow sufficient knowledge of the interior state of a dwelling. It is the Treasury, adds the Court, that must adequately justify the value used to liquidate the tax and it is not up to the taxpayer to provide an alternative assessment to mitigate the deficiencies of the Treasury’s report.
